中骏的秘密:失守的一线和崛起的合营

2019-10-20 15:02:04

[摘要] 失落的前线今年上半年,钟君的合同销售保持了惊人的增长率。钟君没有明确宣布上海和广州的销售额,这两个城市都是一线城市。背后的秘密净债务比率鉴于实现2020年1000亿元目标的时间已经不多了,今年上半年销

编者按:合资企业和合资企业的迅速扩张使规模扩大了一倍,但也带来了质量和利润的不确定性。在前线损失的情况下,蓬勃发展的高营业额模式已经受到了市场的考验。冯彩勋,深度观察系列,第4号:钟君集团。

前上海总经理彭飞调任,荣欣的“大部长”林凌俊于4月空降上海钟君。现在四个月过去了,钟君最新的金融数据仍然没有上海的影子。

8月21日晚,钟君集团控股发布了2019年上半年业绩报告。报告期内,公司合同销售额370.28亿元,同比增长77.9%。2019年上半年,公司利润增长6.0%,至21.94亿元左右。此外,钟君的净负债率为66.2%。

虽然已经进入了“立定之年”,但一直以“佛”自居的钟君,面对中梁、郑融、荣欣、金茂等“冉冉升起的明星”的反手超越,逐渐拓展了自己的“野心”,在标尺轨道上找到一席之地。

在高格快速发展的背后,中骏集团合资企业和合资模式的快速扩张使其规模扩大了一倍,但带来了质量和利润的不确定性。此外,钟君的高营业额模式已经受到市场的考验,对非法建筑和质量的投诉层出不穷,人们对其实际销售额和盈利能力产生怀疑。

失落的前线

今年上半年,钟君的合同销售保持了惊人的增长率。任何排名中77%的同比增长率都可能让同行相形见绌。

如果我们看一下370亿元的数字,我们可以看到钟君在一线城市、二线城市和三线、四线城市的销售额分别是64.53亿元、155.29亿元和150.46亿元。钟君还宣布了具体城市的销售情况。一线城市中,北京的合同销售额为40.65亿元,深圳为18.7亿元。

钟君没有明确宣布上海和广州的销售额,这两个城市都是一线城市。然而,钟君集团官方网站发现,钟君目前在广州没有处于销售状态的项目。因此,可以计算出钟君在上海的合同销售额为5.18亿元。

2017年,钟君总部正式迁至上海。在此之前,移动幅度相对较大。钟君愿意花21亿元在上海青浦区赢得“地球之王”。

按照赫尔姆·黄朝阳的最初想法,总部的第二次转移是为了加快国有化的步伐,但不是每个人都能跟上集团的变化。

从人事角度来看,上海钟君在今年第二季度开始人事变动。首先,钟君集团前助理总裁兼上海公司总经理彭飞被调离公司,他是一名“老手”。他的副营销经理秦进和苏州团队开始陆续离开公司。

“自去年中秋节以来,钟君上海50%至60%的员工被替换。”一些不愿透露姓名的人说。

此外,一些相关人士向凤凰地产透露,上海的这一波人事变动主要是由于去年的表现不尽如人意。后来,钟君聘请了同样是福建房地产公司荣欣“三号”的林凌俊担任上海公司总经理。

林凌俊上任后开始评估钟君在上海的销售项目,但形势并不乐观。就上海项目的销售而言,据凤凰地产了解,目前上海钟君正在销售的项目包括钟君天龙、钟君虹桥时代广场和钟君天津。其中,天龙正处于收尾阶段,共有105套。截至8月27日,仍有43套出售。

钟君天龙目前正在出售

据知情人士透露,钟君虹桥时代广场于2018年10月启动。它是一个单一的办公产品,每套4000-5000平方米,总价超过1亿元。由于传统的营销模式,截至今年7月,一套已经超过10个月没有卖出去了。

此外,自今年7月底项目竣工以来,钟君天京一直在出售。8月29日,该项目正式获得批准。从2016年征地时的底价41921元/平方米开始,周边地区新房均价基本为55000-58000元/平方米,当日均价为59600元/平方米。对钟君来说,利润率不够高。

事实上,自2013年钟君进入上海以来,它已经有了它的美丽时刻。2016年,钟君还将有多个项目,如钟君广场、钟君白静湾、钟君永靖湾、钟君天宇和钟君田玉娥。

当时,上海市场在钟君集团中占据了“领导者”的地位。2016年和2017年,其区域销售额分别占32.4%和21.3%,而2018年,上海占全国销售额的比例降至6.8%,低于泉州、北京等城市。根据今年的半年度报告,钟君没有透露太多上海的地区销售额。

事实上,不仅上海的规模缩小了,北京市场也出现了类似的“亏损”。去年底,钟君集团北京公司的营销主管悄然更换,由钟君南昌分公司前总经理孙志勇接任。钟君营销总经理傅明军和北京公司总经理张健也在进行人事调整。

从钟君一线城市的整体销售比例不难看出。2017年上半年,该地区的销售比例达到48.4%。截至2018年,半年度报告大幅下降至18.6%,而今年半年度报告的比例为17.5%。

背后的秘密净债务比率

鉴于实现2020年1000亿元目标的时间已经不多了,今年上半年销售额刚刚突破370亿元大关的钟君集团可能是从一线城市转型的积极选择。

数据显示,前八个月,钟君集团斥资300亿元扩大仓储和运输场地。仅上半年,钟君集团新增27个项目,分布在北京、天津、重庆、杭州、济南、南昌、佛山、昆明等19个城市,重点二线城市为主要项目。

从去年12月开始,钟君开始大力补充其头寸。仅今年上半年,钟君新增27个项目,土地成本240.34亿元,总可用建筑面积527万平方米。不过,值得注意的是,一般来说,增资的“副作用”是净负债率的持续上升,但钟君上半年的净负债率仅上升了5.8%。

据凤凰地产搜索,钟君2017年上半年、2018年上半年和2019年上半年的净负债率分别为71.8%、60.4%和66.2%,基本在60%至80%的可控范围内。

根据公式,净负债率=(计息债务-现金)/所有者权益。房地产公司快速降低净负债率的方法不超过两种:扩大所有者权益和减少债务。

纵观进一步分拆,凤凰网房地产发现,在“分子”变化不大的情况下,钟君的所有者权益同比增长34.6%。今年上半年,钟君母公司股东权益为167.2亿元,同比增长19.26%。非控股权益从去年同期的49.1亿元增加到87.6亿元,增长78.4%。

非控股权益的增长确保了钟君净负债率的稳定,数据背后是钟君通过合资企业和合资企业的快速扩张。

根据2019年半年度报告,截至今年上半年,钟君集团与其合资企业和联营企业共实现合同销售额约370.28亿元,其中合资企业和联营企业的合同销售额约为201.33亿元。这意味着钟君上半年合同销售额的54.37%来自合资企业或合资企业。2018年同期,这一比例仅为31.63%

就上半年新增储土量而言,权益在50%以下的项目比例超过一半。

通策研究所所长张宏伟表示,“从企业战略的角度来看,小盘股交易有在市场下行的背景下降低风险的考虑。在某种程度上,小股交易项目的增加将使全面销售更具吸引力。”

我的兄弟们必须结算清楚。

权益比例相对较低显然有利于加快规模扩张。然而,由于小股交易者需要与不同的住房企业合作,缺点是难以绝对控制实际经营情况,这也导致利润质量的不确定性。

“股权需要协调各种投资者运作模式。协调成本将增加,收益增长将是不确定的。这将在一定程度上导致企业偷工减料,减少资本约束。企业在质量上面临风险。”张宏伟也指出了这个问题。

合作交易造成的利润问题也反映在钟君的半年度报告中。钟君上半年净利润为21.94亿元,同比增长6%,但母公司净利润同比下降5.12%。

钟君的“掩饰”是什么?

通过合并报表增加非控制性权益,在一定程度上降低净负债率。此外,一位不愿透露姓名的金融专家表示,“从企业战略的角度来看,在市场低迷的背景下,小股交易有降低风险的考虑。在某种程度上,小股交易项目的增加将使全面销售更具吸引力,这将有利于市场地位、品牌影响力和融资规模。”

就上半年新增土壤储量而言,持股50%以下的项目比例超过一半,钟君集团仍在尝试以这种方式分担风险。

除了外表之外,相对较高比例的合资企业和关联公司也被怀疑掺杂销售和利润。

业内知名资本市场专家告诉凤凰地产,在会计准则的许可下,企业仍然可以在报表上玩很多把戏。合并报表主要基于对增加比额表的考虑。它只合并股权比例的利润,不合并销售,不合并资产和负债,只合并原始投资的原始价值。这也是许多喜欢小股交易的房屋企业的初衷。

小盘股交易的“后遗症”

尽管净利润有所下降,但钟君集团也面临着来自市场和购房者的一系列质量问题。

8月初,南昌永靖湾工程地下室车库顶板在土方回填施工中坍塌,导致许多业主维权。根据凤凰网房地产的年报,该项目也是一家合资企业,其中钟君集团的股权比例为90%,南昌接君房地产开发有限公司是一家子公司,间接持有钟君90%的股权。

巧合的是,据相关媒体报道,上海钟君天宇的千万豪宅被困在“违章建筑”事件中,而钟君天宇家园的所谓捐赠区是“违章建筑”;深圳钟君云景富项目因精装质量差如木门脱落、厨房设计不合理而受到业主的保护。值得注意的是,钟君天宇大厦项目也是由钟君集团合资公司开发的。

长期以来,房地产行业一直存在“数十亿的诅咒”。数百亿是门槛,将落入这个陷阱。然而,有可能找到一种启动装置来实现幅度倍增。因此,“聚焦一线城市和核心二线城市”已成为一项重要战略。

此外,近年来,在上海、厦门和北京赢得“土地王”称号后,高溢价给当地利润带来了压力。钟君也在关注更广阔的领域。然而,土地收购成本的突然增加也在考验公司的现金流结构和资本安全。

半年度报告显示,2019年上半年,6月份的流动负债总额为696.97亿元,比去年的542.26亿元增长11%。一年内应付票据总额为124.03亿元,比去年的82.08亿元增长51%。

尽管短期债务面临压力,但钟君“撑杆跳”的野心是不言而喻的。钟君正试图从购物中心、联合办公室和长期租赁公寓等房地产相关行业中筹集资金。在半年度报告业绩会议上,黄朝阳表示,钟君目前拥有逾13,000套长期租赁公寓,计划在2019年增加17,000至30,000套,并预计到2020年实现总计50,000套长期租赁公寓。

然而,长期租赁公寓的爆炸式增长仍在继续,一些住房企业切断并拒绝参与长期租赁业务。目前还不清楚大规模进入这一领域能带来多少好处。

回顾钟君过去五年的销售额,2013-2019年实现销售额分别为108亿元、119亿元、145亿元、235亿元、332.47亿元和500亿元。

面对2019年和2020年分别为700亿元和1000亿元的短期目标,如何实现“跳跃式”增长,解决规模“滞后”的尴尬,不仅需要大胆,更需要审慎的态度。

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